|
|
|
التمويل العقاري.. لمن؟!
 |
كشفت ندوة نظمتها هيئة التمويل العقارية بالتعاون مع مشروع الخدمات المالية عن اهم جوانب تفعيل نظام التمويل العقاري في مصر.
كما حددت الندوة طبيعة دور صندوق ضمان ودعم نشاط التمويل العقاري وشروط الحصول علي الدعم ودور تسجيل التوريق وكيفية شراء شقة بنظام التمويل العقاري.
بداية يؤكد اسامة صالح رئيس هيئة التمويل العقاري انه تم الاتفاق مع د. فاروق العقدة محافظ البنك المركزي علي اشتراك بنوك القطاع العام في تمويل مشروع اسكان مبارك لبناء500 ألف وحدة سكنية منخفضة التكاليف لمحدودي الدخل وذلك ضمن خطة تنفيذ برنامج الرئيس مبارك الانتخابي خلال السنوات الخمس القادمة.
مليار جنيه تمويل
ويتوقع اسامة صالح وصول حجم التمويل العقاري الممنوح للمواطنين الي مليار جنيه نهاية العام الحالي وذلك نتيجة لتأسيس الشركة المصرية لاعادة التمويل العقاري برأسمال مدفوع200 مليون جنيه والمصرح به مليار جنيه وستقوم الشركة بدور صانع السوق عن طريق اعادة تمويل محافظ البنوك والشركات العامة في مجال التمويل العقاري بفائدة اقل من الفائدة المعلنة بالسوق, وكذلك القيام بعمليات التوريق بهدف خفض تكلفة الاقراض علي المواطنين المتعاملين بنظام التمويل العقاري.
واوضح ان عدد المساهمين في الشركة24 جهة منها20 بنكا وصندوقا للضمان الاجتماعي والدعم وشركتي التمويل العقاري العاملتين في السوق ومؤسسة التمول الدوليةIFC يساهم البنك المركزي بنسبة20% من رأسمال الشركة وصندوق الضمان الاجتماعي والدعم بـ2% والبنك الاهلي المصري بـ10% ويجري قبول حصص المساهمات من البنوك والشركات المختصة.
واضاف ان البنك الدولي قدم قرضا للهيئة بقيمة213 ملايين جنيه يسد علي20 عاما بمعدل فائدة ثابتة للمساهمة في تمويل الشركة ودعم الشركات العاملة في مجال التمويل العقاري مؤكدا علي أن مشاركة هذه المؤسسات الدولية في السوق المصرية خير دليل علي ثقة المجتمع الدولي في الاقتصاد المصري والمستقبل الواعد لنشاط التمويل العقاري, لافتا النظر الي اكتمال منظومة العمل التشريعية والمؤسسية لنشاط التمويل العقاري مما أدي الي حدوث انتعاش ملحوظ في هذا القطاع حيث بلغ اجمالي القروض الممنوحة اكثرمن330 مليون جنيه وان هناك اكثر من15 مليار جنيه متاحة في البنوك لمنح قروض للتمويل العقاري.
فيما اوضح مصطفي الحيوان المدير التنفيذي لصندوق ضمان ودعم نشاط التمويل العقاري ان الصندوق يدعم من يتقاضي ألف جنيه شهريا للاعزب وألف وخمسمائة جنيه شهريا للمتزوج بنسبة تصل الي15% من ثمن الوحدة بحد اقصي10 الآف جنيه كما يقوم بضمان سداد اقساط التمويل في حالة التعثر في حدود ثلاثة اقساط كل خمس سنوات وكذلك اتخاذ الاجراءات والتدابير التي تكفل المتابعة بكفاءة والحفاظ علي حقوق المتعاملين.
مضيفا ان الوحدات السكنية التي يمولها الصندوق لاتتجاوز مساحتها80 مترا مربعا ولايزيد ثمنها عن75 ألف جنيه لافتا الي ان الصندوق يقوم حاليا بتمويل الوحدات المملوكة لهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة وعددها3779 وحدة في الشروق و6 اكتوبر ودمياط الجديدة بحد اقصي10 الآف جنيه للوحدات السكنية في6 اكتوبر وبقيمة لا تزيد8550 جنيها للوحدات في الشروق ودمياط الجديدة كما تم بيع300 وحدة سكنية كان يمتلكها الصندوق في القطامية.
اجراءات التمويل
وابدي مصطفي الحيوان رغبته في تمويل محدودي الدخل الذي يختار الوحدة السكنية بنفسه بشرط ان ينطبق عليها شروط التمويل العقاري موضحا ان الاجراءات تبدأ بتقديم الطلب الذي يتضمن صورة البطاقة وشهادة بمفردات المرتب ويتم فحص الطلب للتأكد من عدم حصوله علي دعم تعاوني ولايمتلك أية وحدة سكنية وليست لديه وظيفة اخري بجانب اجراءات الاستعلام ثم يتم تخصيص وحدة سكنية ويذهب الي جهة التمويل لاتخاذ الاجراءات الائتمانية وفي حالة الموافقة يتم استخراج شيك الدعم المستحق ويستلم الوحدة.
ونبه المستشار فاروق عوض مساعد أول وزير العدل لشئون الشهر العقاري الي حتمية استقرار اوضاع الملكية العقارية وتشجيع الائتمان وتحقيق الازدهار في المجال العقاري لافتا الي أن الملكية العقارية لاتثبت ولا تنتقل الا بشهر التصرف المثبت لها التسجيل.
واضاف ان هناك طريقتين للتسجيل. تسجيل شخصي وسجل عيني موضحا ان التسجيل الشخصي يقوم علي ترتيب دفاتر التسجيل طبقا لاسماء الاشخاص وهو اختياري, اما السجل العيني فيقوم علي ترتيب التسجيل وفقا لمواقع الاعيان بحيث يخصص لكل عقار صحيفة مستقلة وهو نظام تقيمه الدولة واجباريا, مشيرا الي ان التسجيل تصاحبه مشاكل اهمها تشابه الاسماء, كما انه اختياري وليس اجباريا ولذلك فان نسب العقارات المسجلة لاتتجاوز20% حيث يوجد13 مليون محرر مسجل في مصر.
وعن موقف التسجيل العيني في مصر اوضح المستشار فاروق عوض انه تم تطبيق السجل العيني علي نحو90% من الاراضي سيتم تطبيقه كاملا خلال عام, كما يجري استكمال تنفيذ مشروع ميكنة السجل العيني الزراعي.
مضيفا انه لم يبدأ حتي الان تطبيق نظام السجل العيني علي العقارات المبنية بالمدن وماتم تجربته في حي الدقي وسيبدأ التنفيذ الفعلي للسجل العيني علي العقارات المبنية خلال الاشهر القادمة وفي المناطق التي تخدم التموي العقاري.
وارجع السبب في تأخير تنفيذ السجل العيني علي العقارات المبنية الي ارتفاع تكاليف السجل العيني في أي منطقة يتيح التعامل علي العقار أو رهنه خلال ساعات مثل التعامل علي السيارات لافتا الي ان البدء في تنفيذ السجل العيني يواكبه تطور لنظام التسجيل العقاري.
واوضح ان القانون رقم83 لسنة2006 يعد ثورة في مفهوم الشهر العقاري حيث ينص في مادته الاولي علي انه لايجوز أن تتجاوز الرسوم التي يتم تحصيلها علي اعمال شهر المحررات وصحف الدعاوي وكافة الاعمال اللازمة لاتمامه بما في ذلك تكلفة الاعمال المساحية طبقا للاحكام المقررة قانونا مبلغ الفي جنيه عن شهر كل تصرف أو موضوع أو عن وحدة عقارية في محرر أو قيد في كل صحيفة وحدة عقارية في السجل العيني ويصدر بتحديد فئات الرسوم المشار اليها قرار من وزير العدل مؤكدا أن هذا القانون سيزيد من اقبال الجمهور علي التسجيل الشخصي.
وعن كيفية الشراء بنظام التمويل العقاري اشار اشرف القاضي نائب رئيس الهيئة العامة للتمويل العقاري الي ضرورة تحديد المستثمر دخله السنوي والمبلغ الذي يمكنه توفيره شهريا لسداد قسط العقار اولا حيث توجد قيود محددة علي القسط الشهري الذي يتم سداده ولايمكن تجاوز هذه النسبة المئوية40% من اجمالي الدخل الشهري اذا كان المستثمر من اصحاب الدخل الشهري اذا كان المستثمر غير مستفيد من صندوق ضمان ودعم التمويل العقاري و25% من الدخل الشهري اذا كان المستثمر من اصحاب الدخل المنخفض ويمكنه الاستفادة من صندوق ضمان ودعم التمويل العقاري ثم اختيار العقار المناسب عن طريق الوسيط العقاري أو من خلال التعاونيات أو المدن والمناطق العمرانية الجديدة بشرط أن يكون العقار مسجلا أو قابلا للتسجيل.
مضيفا ان المستندات المطلوبة تضمن مستندات خاصة بالمستثمر مثل صورة الرقم القومي, مستندا اثبات الدخل اذا كان المستثمر موظفا يقدم شهادة بمفردات المرتب والوظيفة وتاريخ التعيين وختم وجهة العمل وتوقيع المدير المسئول واذا كان من اصحاب المهن الحرة يقدم شهادة من مصلحة الضرائب توضح الدخل المربوط عليه الضريبة واجبة السداد خلال السنوات الثلاث الاخيرة أو شهادة بالوضع المالي يوقع عليها مراقب الحسابات وأي دخل اخر يمكن اثباته وتقبله جهة التمويل.
والي جانب مستندات خاصة بالعقار وتشمل صورة مستند ملكية العقار أو الارض علي أن يكون مسجلا أو قابلا للتسجيل.
*شهادة التصرفات العقارية للعقار المطلوب تمويله ويمكن الحصول عليها من الشهر العقاري
*صورة ترخيص بناء علي العقار المطلوب تمويله
*شهادة الضرائب العقارية العوايد.
بالاضافة الي اختيار وسيط التمويل العقاري الذي يساعد المستثمر في تحديد العقار الذي يتناسب مع المقدرة المادية للمستثمر وحساب الاقساط التي يستطيع سدادها وفترة السداد المناسبة له ويقوم بالتعامل مع جبهة التمويل ويساعد في تسجيل الوحدة وانهاء كافة اجراءات الحصول علي التمويل أو الوحدة وتتحمل جهة التمويل قيمة الخدمات التي يقدمها وسيط التمويل.
ويمكن اختياره من قائمة وسطاء التمويل العقاري الذين تعتمدهم الهيئة.
وبالنسبة لجهات التمويل أكد اشرف القاضي ان التمويل يطلب مباشرة من شركات التمويل العقاري أو البنوك بملء طلب التمويل وتقديمه مع المستندات والاوراق المطلوبة والحصول علي مساعدة وسيط التمويل العقاري في ملء نماذج التمويل وتقديم المستندات نيابة عن المستثمر الي جهات التمويل التي تتأكد من صحتها ودراسة طلب التمويل ثم يتم اعلام المستثمر أو وسيط التمويل العقاري بقبول الطلب أو رفضه خلال اسبوع واحد, وفي حالة قبول الطلب يتم التقييم الفعلي لثمن العقار ثم التأمين علي حياة المستفيد ووفقا لعملية التقسيم يتم توقيع اتفاق التمويل الثلاثي علي النموذج المعتمد من الهيئة العامة لشئون التمويل العقاري ويشمل توقيع المستفيد ومالك العقار وجهة التمويل ويجب علي المستفيد الاحتفاظ بنسخة من العقد للرجوع اليها عند الحاجة.
التوريق والتمويل
فيما أكد عبدالحميد ابراهيم مستشار وزير الاستثمار: اهمية الاسراع بتطبيق نظام التوريق العقاري حيث يعد أحد اهم الاساليب المستخدمة في الاسواق العالمية كوسيلة لتوفير السيولة اللازمة لمؤسسات التمويل العقاري عن طريق تحويل الديون العقارية الي سندات موضحا أن التوريق عملية يتم بموجبها تحويل محافظ الحقوق المالية والضمانات المستحقة بها من مؤسسة مالية أو شركة الي شركة متخصصة ـ شركة التوريق ـ تصدر هذه الشركة مقابل تلك الحقوق سندات متوسطة وطويلة الاجل وتستخدم الحصيلة في سداد القيمة الحالية لجهات التمويل العقاري التي تقوم بتمويل المستثمرين حيث تعيد تدوير هذه الاوراق في نشاطها.
واشار الي انه من اهم مميزاتها انها تصدر مغطاة بالحقوق المحالة لشركة التوريق والاصول المرهونة لصالح الممول ومن بعده حملة السندات ويطلق عليها ـ اوراق مالية مضمونة بأصول ـ وبالتالي فانها لاتصدر من الشركة عن اصولها والتزاماتها وانما تصدر مقابل محفظة من الحقوق المالية بضمان رهون عقارية قابلة للتنفيذ السريع.
ونبهت الدكتور شمس نور المستشارة القانونية لمشروع الخدمات المالية الي أن تعديل اللائحة التنفيذية لقانون التمويل العقاري حقق الكثير من المزايا للمستفيدين من التمويل أهمها تبسيط اجراءات التعجيل بالوفاء وزيادة اساليب تحديد دخل المستثمرين وتعريف المستثمر من ذوي الدخول المنخفضة والحفاظ علي سرية المعلومات الخاصة بالعميل حيث تم اضافة المواد التي تلزم الشركات بالحفاظ علي سرية البيانات الخاصة بالمستثمرين المتعاملين معها مع عدم اعطاء أية بيانات وعدم افشاء أية معلومات عنهم أو عن معاملاتهم الي الغير بدون موافقتهم الكتابية المسبقة. بجانب اطلاق حرية المستفيد في التصرف في العقار الضامن أو ترتيب حق عيني عليه أو تأجيره أو تمكين الغير من الانفراد بشغله, والزام الشركات بأن تتضمن اللائحة الداخلية لها الدورة المستندية الواجب اتباعها وهيكلة ادارة الشركة ونظام تسجيل المراسلات ونظام امساك السجلات الداخلية للشركة, كما تم وضع معايير محددة لتقدير قيمة العقار في حالة الشراء حتي يلتزم بها خبراء التقييم ليصبح لدي الافراد المتعاملين بنظام التمويل العقاري الثقة في القدرة علي تقدير قيمة العقار باسلوب وأسس صحيحة وموحدة.
وحول الاطراف المشاركة في عملية التمويل ودور كل منها اشارت وفاء الدرش مستشار رئيس الهيئة لقطاع الشئون الداخلية والالتزام الي جهات التمويل العقاري وهي توفر التمويل العقاري وتشمل بعض الجهات الحكومية وشركات التمويل العقاري والبنوك وكذلك وسيط التمويل العقاري ويقوم ببدء عملية التمويل وذلك عن طريق تلقي طلبات التمويل العقاري وعرض شروطه التي يتضمنها نموذج الشروط الاساسية للتمويل العقاري علي طالب التمويل وتسليمه صورة من هذا النموذج, كما يساعد المستثمرعلي اختيار العقار الذي يتلاءم مع ميزانيته وحساب الاقساط الشهرية وفترة السداد الملائمة بالاضافة الي ملء المستندات المطلوبة والاتصال بجهة التمويل, وخبير التقييم العقاري يحدد القيمة العادلة ويكون مرخصا ومعتمدا بصفته خبير التقييم العقاري لدي الهيئة وله الحق في طب مايراه من بيانات ومستندات لازمة لعملية التقييم وكذلك اخطار اطراف اتفاق التمويل بخطاب مسجل بعلم الوصول بقيمة العقار في تقرير مكتوب خلال30 يوما من تاريخ تقديم طلب التقييم, وتحدد اتعابه بناء علي قواعد يضعها ويصدر بها قرار مجلس ادارة هيئة التمويل العقاري كما تشمل المنظومة الوكيل العقاري ويقوم بمباشرة اجراءات بيع ا
لعقار بالمزاد العلني في حالة عدم وفاء المستثمر بالمبالغ المستحقة عليه بناء علي طلب الممول وصدور أمر من قاضي التنفيذ ويحدد شروط بيع العقار علي أن يتضمن ذلك تاريخ وساعة ومكان البيع والثمن الاساسي للعقار وتأمين الاشتراك في المزاد بجانب اعلان كل من المستثمر وحائز العقار والدائنين المقيدة حقوقهم بشروط البيع قبل اليوم المحدد لاجراء المزايدة بمدة لاتقل عن30 يوما ولاتتجاوز45 يوما ولصق اعلان عن البيع في اللوحة المعدة للاعلانات في جريدتين يوميتين واسعتي الانتشار علي نفقة المستفيد والممول ويجوز لكل ذي مصلحة طلب استبدال الوكيل بناء علي طلب يقدم لقاضي التنفيذ وتحدد اتعاب الوكيل بقرار من قاضي التنفيذ.
اما جهات التوريق فتتبع الهيئة العامة لسوق المال وتختص بتحويل العقارات الممولة الي سندات ائتمانية لتداولها في البورصة وهناك شركات الاستعلام والتصنيف الائتماني وهي مؤسسة مركزية تعمل علي جمع وتخزين المعلومات البنكية الخاصة بالعملاء لتيسير الحصول علي قروض مع تقليل المخاطر والتكاليف الخاصة بذلك, وتحتفظ ببنك معلومات عن تاريخ الافراد وتاريخ السداد الخاص بهم في مختلف انواع الالتزامات الائتمانية سواء قائمة أو مسددة, كما يتضمن بنك المعلومات تاريخ سداد الالتزامات الائتمانية المستحقة علي المشروعات الصغيرة والمتوسطة, اما شركات التأمين فدورها يتمثل في اصدار وثيقة تأمين علي الحياة تغطي حالات الوفاة والاعاقة الجزئية أو الكلية بجانب التأمين علي العقار ضد الحرائق, وتسدد شركة التأمين المبلغ المتبقي من التمويل العقاري للشركة الممولة, كما تشارك في تأسيس شركات التمويل العقاري ويمكنها الاستثمار في السندات العقارية التي ستطرح في السوق العقاري الثانوي التي تعتبر من افضل مجالات الاستثمار المناسبة لها.
وعن التنفيذ علي العقار واهميته في تفعيل نشاط التمويل العقاري اوضح المستشار ممدوح راغب وكيل الادارة العامة للشهر العقاري والتوثيق بوزارة العدل: ان الممول في حالة عدم وفاء المستثمر بالمبالغ المستحقة عليه ومضي ثلاثين يوما من تاريخ استحقاقها, أو عند ثبوت نقص مخل بضمن الممول القيمة العقار بفعل أو اهمال المستفيد أو شاغل العقار بحكم قضائي واجب النفاذ ان ينذر بالوفاء أو بتقديم ضمان كاف بحسب الاحوال وذلك خلال ستين يوما علي الاقل من تاريخ الانذار.
مضيفا.. اذا انقضت المدة المحددة بالانذار دون قيام المستفيد بالوفاء أو بتقديم الضمان كان ملتزما بالوفاء بكامل المبالغ المتبقية طبقا لاتفاق التمويل العقاري ويكون للممول في هذه الحالة ان يطلب من قاضي التنفيذ وضع الصيغة التنفيذية علي اتفاق التمويل والامر بالحجز علي العقار الضامن تمهيدا لبيعه وذلك بعد اعلان المستثمر قانونا سماع اقواله ويقوم الممول بعد وضع الصيغة التنفيذية علي اتفاق التمويل باعلانه الي المستثمر مع تكليفه بالوفاء خلال مدة لاتقل عن ثلاثين يوما, كما يعلن مكتب الشهر العقاري المختص للتأشير به بغير رسوم خلال مدة لاتتجاوز اسبوعا علي هامش قيد الضمان العقاري مع اعلان ذلك الي جميع الدائنين المقيدة حقوقهم علي العقار والي حائزه.
|
|
|
|
|
|
|
 |
|
